¿Quién paga la avería de fontanería? Propietario, inquilino o comunidad
Es la discusión más repetida cuando aparece una fuga: el casero dice que es del inquilino, el inquilino dice que es del casero y el presidente de la comunidad dice que no es de ninguno de los dos. La ley española lo tiene bastante claro, y en Granada —una ciudad con muchísimo piso alquilado y muchos edificios de más de cuarenta años— conviene saberlo antes de que pase.
La regla general en un alquiler: necesaria vs. pequeña
Todo se decide con una sola pregunta: ¿la reparación es necesaria para conservar la vivienda habitable o es una pequeña reparación por el desgaste del uso ordinario?
La Ley de Arrendamientos Urbanos lo reparte así en su artículo 21:
Paga el propietario (art. 21.1)
Todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, sin poder subir la renta por ello. Tuberías, bajantes propias, calderas, termos, instalación eléctrica y de agua.
Paga el inquilino (art. 21.4)
Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste por el uso ordinario: gomas, juntas, mecanismos de cisterna, aireadores de grifo, un atasco puntual del fregadero.
La excepción que lo cambia todo: si el deterioro es imputable al inquilino, lo paga el inquilino aunque sea una avería grande. Un atasco de bajante por tirar toallitas durante meses no es desgaste ordinario, es mal uso.
Tabla rápida: quién paga cada avería
Estos son los casos que más nos encontramos en Granada, resueltos según el criterio habitual de los tribunales:
| Avería | Quién paga |
|---|---|
| Goma o cartucho de un grifo que gotea | Inquilino |
| Mecanismo de cisterna que pierde agua | Inquilino |
| Atasco por mal uso (toallitas, aceite, pelo) | Inquilino |
| Flexo o latiguillo del lavabo reventado por antigüedad | Propietario |
| Tubería picada o corroída dentro de la vivienda | Propietario |
| Caldera o termo averiado por uso normal | Propietario |
| Fuga en la bajante general o montante del edificio | Comunidad |
| Atasco en la arqueta o colector común del portal | Comunidad |
| Grupo de presión comunitario averiado | Comunidad |
| Fuga en la acometida antes del contador | Comunidad / Emasagra |
Orientativo. Un contrato de alquiler puede repartir gastos de otra forma siempre que no deje al inquilino en peor situación que la ley en una vivienda habitual.
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Llamar ahora — 625 567 612Cuándo paga la comunidad de vecinos
Aquí la frontera es física, no jurídica: manda el punto exacto donde está la rotura. La Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a costear las obras necesarias para conservar los elementos comunes, y las conducciones generales lo son.
- Bajantes generales y montantes de agua: elemento común, paga la comunidad.
- Derivación desde el montante hacia el interior de tu piso: privativo, paga el propietario.
- Arquetas, colectores y red horizontal de saneamiento del portal: comunidad.
- Grupo de presión, depósito y contadores generales: comunidad.
- Acometida hasta el contador: normalmente la compañía suministradora; a partir del contador, la propiedad.
En bloques antiguos del Zaidín, la Chana o el Realejo es frecuente que la fuga aparezca en la unión entre el montante común y la derivación particular. Ese es el punto donde más discusiones surgen, y la única forma de zanjarlo es un informe de detección de fugas que diga por escrito y con fotos dónde está la rotura.
Me ha calado el agua del vecino de arriba
Responde el propietario de la vivienda donde se origina la fuga, y en la práctica casi siempre lo asume su seguro de hogar por la garantía de responsabilidad civil. El procedimiento correcto, por orden:
- 1
Corta el agua y documenta
Cierra la llave de paso de la zona afectada y haz fotos y vídeo con fecha antes de tocar nada. Sin pruebas del estado inicial, la peritación siempre va a la baja.
- 2
Avisa al vecino y a los dos seguros
Abre parte en tu seguro y pide al vecino que abra el suyo. Que ambos partes existan acelera el acuerdo entre compañías y evita que te pidan reclamar por tu cuenta.
- 3
Localiza el origen con un profesional
Un informe que identifique la tubería concreta es lo que decide quién paga. Sin él, la discusión se eterniza entre vecino, comunidad y aseguradora.
- 4
Repara primero la causa, luego el daño
Pintar el techo antes de cerrar la fuga es tirar el dinero: la mancha vuelve. Primero la reparación, un tiempo de secado y después la obra de acabado.
- 5
Guarda toda factura desglosada
Concepto, material, mano de obra e IVA por separado. Es el documento que el perito acepta sin discutir.
Soy inquilino y es una urgencia: ¿puedo llamar yo?
Sí. La LAU permite al arrendatario realizar por su cuenta las obras urgentes necesarias para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, con la condición de comunicarlo antes al propietario, y después reclamarle el importe. Una fuga que está inundando la vivienda a las tres de la mañana encaja de lleno.
Para que esa reclamación no se te caiga, haz tres cosas: avisa por un medio que deje rastro (WhatsApp, correo o burofax), limita la intervención a parar el daño —no aproveches para renovar el baño— y pide factura a tu nombre con el detalle del trabajo.
Si la avería no puede esperar, tenemos servicio de fontanero urgente en Granada las 24 horas, con presupuesto cerrado antes de empezar para que sepas exactamente qué vas a reclamar.
Preguntas frecuentes
¿Quién paga el fontanero en un piso de alquiler?
Como regla general, el propietario paga las reparaciones necesarias para que la vivienda siga siendo habitable (artículo 21.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos) y el inquilino paga las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste del uso ordinario (artículo 21.4). Cambiar una goma de grifo o un mecanismo de cisterna es del inquilino; sustituir una tubería picada o una caldera averiada es del propietario.
¿Y si la avería la causó el inquilino?
Si el deterioro es imputable al arrendatario —por ejemplo, un atasco por tirar toallitas o aceite por el fregadero— la reparación corre a su cargo, aunque se trate de una avería importante. La ley excluye expresamente ese supuesto de la obligación del propietario.
¿Quién paga si la fuga está en la bajante general del edificio?
La comunidad de propietarios. Las bajantes generales y las columnas montantes de agua son elementos comunes, y la Ley de Propiedad Horizontal obliga a la comunidad a costear las obras necesarias para su conservación. A partir de la derivación que entra en tu vivienda, el tramo es privativo y lo paga el propietario de esa vivienda.
Se me ha filtrado agua del vecino de arriba, ¿quién lo paga?
Quien responde de los daños es el propietario de la vivienda donde se origina la fuga, y normalmente lo cubre el seguro de hogar de esa vivienda por la garantía de responsabilidad civil. Tu propio seguro cubre tus daños y luego reclama al del vecino. Necesitarás un informe del fontanero que localice el origen exacto de la fuga.
¿Puedo arreglar una urgencia y descontarla del alquiler?
El artículo 21.3 de la LAU permite al inquilino realizar por su cuenta las obras urgentes necesarias para evitar un daño inminente o una incomodidad grave, comunicándolo previamente al propietario, y después exigirle el importe. Avisa por escrito (burofax, correo o WhatsApp) y guarda la factura desglosada.
En resumen
Lo pequeño y de uso diario, al inquilino. Lo que afecta a la habitabilidad, al propietario. Lo que está en una conducción general, a la comunidad. Y lo que se causa por mal uso, a quien lo causó, sea quien sea.
En la práctica, casi todos los conflictos se resuelven con lo mismo: saber con certeza de dónde sale el agua y tener un papel que lo demuestre. Eso es exactamente lo que hacemos antes de tocar una sola tubería.
Este artículo es información general, no asesoramiento jurídico. Para un conflicto ya abierto, consulta con un abogado o con la Oficina Municipal de Información al Consumidor.
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